Luật gia tư vấn: Tặng cho nhà ở

Câu hỏi:

Em có 1 anh trai, sau khi bố mẹ li hôn thì em sống cùng mẹ, anh trai sống với bố và gia đình bên nội. Mẹ em được thừa kế riêng từ bà ngoại căn nhà mà em và mẹ đamg sống. Một thời gian sau, mẹ làm thủ tục  tặng cholại căn nhà cho em nhưng không cho anh trai em biết. Ngay sau đó, em cũng đã làm thủ tục sang tên chủ sở hữu căn nhà. Một thời gian sau thì mẹ mất. Sau khi phát hiện mẹ đã cho tặng căn nhà lại cho em thì anh trai em đòi khởi kiện. Anh ấy nghĩ mình có quyền thừa kế căn nhà. Trong trường hợp này thì anh trai em có thể khởi kiện chia thừa kế được không?

                                                                                                                                                                                    Phùng Thị Mỹ

Trả lời:

Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; 

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ”.

Bên cạnh đó, Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch…”

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên, đối chiếu với trường hợp bạn nêu, ngôi nhà là tài sản riêng thuộc sở hữu của mẹ bạn, nếu ngôi nhà, mẹ bạn và bạn đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 118 và Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 thì mẹ bạn có quyền tặng cho bạn ngôi nhà nêu trên. Việc tặng cho này không phụ thuộc vào việc anh trai bạn có biết và đồng ý hay không. Theo thông tin mà bạn cung cấp, bạn đã làm thủ tục sang tên ngôi nhà cho bạn. Do đó, tại thời điểm mẹ bạn mất, ngôi nhà đã thuộc quyền sở hữu của bạn và không phải là di sản do mẹ bạn để lại. Vì vậy, anh trai bạn không có quyền yêu cầu chia thừa kế đối với tài sản là ngôi nhà nêu trên.

                                                                                                                                                                             Luật gia tư vấn